选楼层这个话题，算是老生常谈。一般来说，楼层肯定是越贵越好，越便宜越差，开发商那边早就用算盘敲得明明白白，重点是在于顶楼和底楼，这两个特殊楼层。民间有一个说法，叫“再穷莫买顶楼，再傻莫买底楼”，久而久之，嫌弃顶楼和底楼便成了人们的思维定势。

杭州的小王前段时间买房摇号，结果运气不好摇到了一楼，为此家里大吵了一架。妻子和丈母娘主张放弃资格，认为一楼居住体验太差，住着心里也不舒服；但他觉得一楼更便宜，以后供房压力小一些。

最后小王勉强胜出，把房子签了下来，但家里气氛从此变得怪异，妻子耿耿于怀，自己也不知道一楼到底有什么优缺点，对未来居住体验影响如何，心里没底。

看过小王的小区环境后，我给他的回复是，“放心吧，没有你想象中那么差。”为什么能如此断定？这顶底楼背后的逻辑究竟是怎样的呢？我们就来捋一捋。

一、一楼的悲伤

记得3年前，我做过一份小区安居体验的全维度报告。其中一项就是一楼业主对于生活满意度的调查。答案在意料之中，满意度仅为32.3%，主要的槽点有3个：1、太吵了；2、私密性不够；3、采光不足及下水道问题等。

嘈杂是一楼业主最难以忍受的痛点。我也曾有过一段这样的经历：前几年去老家探亲，住在亲戚家的一楼。每天从下午2点开始，小区的熊孩子们就开始聚集在楼下的草坪中嬉笑打闹，有时甚至把球踢到窗户的安全栏上，每天都玩到晚上7-8点。

8点之后也有独特的景色。小区陆续进车，汽车都停在窗台底下，还动不动按个喇叭。尤其是晚上12点后，当你入睡的时候，还有车开进来，停在你家卧室旁边。好家伙，感觉跟住在大街上一样。

然而这不是最重要的，最重要的噪音来自楼道。每当有人进出大厅，乘电梯的时候，都会路过家门，这时候噪音就来了，皮鞋、凉拖、高跟鞋，声声入耳，再加上人们的攀谈，有的甚至在楼道里吼叫、唱歌。密闭空间又对声音有放大作用，结果可想而知。

没过3天，我就在外面住酒店了，感觉长久下来会严重精神衰弱。

除了噪音以外，就是私密性问题。虽然大部分小区的一楼都安装了防盗窗，但从外面往里看还是非常容易的。你穿什么衣服，你家沙发是什么颜色，你在看什么电视……一览无遗。

对于高层的底楼来讲，采光也是门玄学。销售处承诺一楼不受遮挡物影响，结果房子盖起来后，前面的高层把后面的一楼堵得严严实实。这在夏天还好，冬天阴暗潮湿对身体影响是巨大的。

二、一线生机

在过去，开发商对楼间距、采光、噪音处理规划没有意识，导致一楼住户体验极差，这也是所有小区中一楼房子卖得便宜的原因。但现在，时代总在进步，开发商为了让底楼好卖些，也提出了很多改变策略，例如小王选的这个小区。

首先小区人车分流，自然没有来自于汽车的噪音；自带儿童游乐场和老年人健身场地，而且离小王所在单元距离较远，所以没有外界杂音；楼间距较远，大概40米左右，自然采光足够。最重要的是，小区定位为改善型小区，均价较高，邻居素质不会太差。像高空抛物，大声喧哗这种恶劣行径应该会少一些。正所谓千金买地，万金买邻，正是这个道理。

过去开发的老房子，大多数的一楼都无法避免这种糟糕的生活环境，不建议大家入手。但随着技术的进步，和人们对居住体验认知的提升，未来大部分楼盘底楼还是可以入手的。

三、顶楼的寂寞

顶楼在人们的心里，也不是一个如意的楼层。夏天热冬天冷，还冷不丁漏水。如果小区不带电梯，买顶楼就相当于买在山顶，每天爬楼就让人崩溃，尤其是家里有老年人，只能长时间在屋子里待着。

高层顶楼还有一个弊端，就是等电梯太久了。最恐怖的是如果遇到停电，基本就别想着往上爬了。

当然，顶楼和底楼性质一样，也在发生着改变。只要不是无良小开发商节省成本，把盖楼当玩笑，已经很少听到新楼夏热冬冷和漏水了。新建的小高层也基本安装了电梯，现在没有电梯的房子，根本卖不出去，羊毛出在羊身上，开发商也不会顾及成本。

顶楼也有自己的好处，那就是视野开阔、远离尘嚣、私密性强，特别适合喜欢安静的人。如果开发商在设计时还能加送一个小露台就更好了，养养花草，设计一个空中花园，岂不快哉。

四、颠覆概念

正如人无完人一样，底楼和顶楼都有各自的优缺点，但如果你真的想买顶底楼时，要记住尽量不要买安置房、小产权房和口碑差的物业。其次是老破小的顶底楼千万不要碰，时间长了不仅仅是噪音和光污染的问题了，动不动下水道反味、漏水、水压不足，杂七杂八的问题可不少。

在投资角度，对于顶楼和底楼也有说道。很多人认为一楼的投资潜力是很小的，因为居住体验差、不好卖，大家都不喜欢。

顶底楼的房价相对于整个小区来讲是最低，但放在整个片区上，它也拥有一定的客群。因为刚需购房者钱不够，又想买一个好地段，只能退而求其次。并且房价大涨的时候，顶底楼也得跟着涨，反而因为基数低，升值空间更大一些。只要地段不差，接盘的刚需不在少数。

五、好的与坏的

最后我再讲一下哪些楼层是好的，哪些是差的，选楼层有哪些基本常识？

一般对于高层来讲，总楼层的三分之一到二分之一是黄金楼层。2-6层主要考虑的因素还是采光和视野。前面的大楼有没有遮挡光线这点非常重要，在买房的时候一定要和售楼处经纪人再三确认，必要的时候还可以带录音笔，让他们签承诺书。

其次是高楼层，视野好、采光足，再加上豪华落地窗，一般卖得都比较好，适合年轻人居住。缺点也有，那就是偶遇停电事件，太考验体力。其次是冬季“风噪”较大，上下班高峰期等电梯时间较长。

高层最主要的是，注意设备层和避难层。设备层就是放置供电、供水设备的地方，这层的噪音会比较大，尽量避开。

避难层，这个大家可能了解比较少。按《建筑设计防火规范》要求，建筑高度超过100米的民用建筑应设置避难层或避难间。避难层缺点很明显，一是避难层的楼层高度矮一些，二是有专门的设备间，有噪音和安全问题，大家一般比较忌讳。很多建筑商设计的时候，都把设备层和避难层放在一起，节省成本。

在三四线城市二手房不好卖的城市，对楼层的把控一定不要掉以轻心，楼层最终会影响到房子的是否好卖，涨多少钱。

（子木，地产自媒体运营者）