物业本是地产江湖的附庸，分拆上市、收并购、物业转型……近几年来，物业已经不甘于附庸的地位。物业的江湖，风乍起，吹皱一池涟漪。

一

1978年，改革开放的号角在神州大地悄然吹响，中国踏上了新的历史征程。

因毗邻香港，深圳身处改革开放最前沿，利用地理优势，1980年，深圳市成立了中国第一家房地产开发企业——深圳经济特区房地产公司（深房前身）。从此，深圳房地产行业走上市场化轨道。

住宅商品化后，深圳市政府对房地产业提出了“谁开发，谁管理”和“建好一片，管好一片”的要求。在此背景下，深圳经济特区房地产公司派人前往香港学习取经，“物业管理”这一崭新的管理模式被引入内地。

1981年3月，中国第一家物业公司——深圳物业管理公司成立，成立之初便是以地产“附庸”形式而存在。随着商品住宅时代全面到来，房地产行业成为国民经济支柱行业，物业行业也凭“附庸”地位蓬勃兴起。

二

物业管理，原本就是一个特殊行业。它起源于英国，透露着没落贵族骄傲的身份感；成熟于香港，有种精致的实用主义价值观深植于血液中。

诚然，雇一个戴假发的管家站门口，有事没事来一句：“May I help you, sir?”显得过于奢靡，但安排小区保安在门口发出“你是谁？从哪里来？来做什么？”的哲学终极三连问，就能既彰显尊贵又极具性价比。说到底，物业是居住体验中见微知著的一部分，牵扯着业主生活的方方面面。

不过，多年来，物业和业主之间的关系有点像包办婚姻，虽然在摩擦中相处下来，两者却有点不甘不愿。

有人曾对北京100多个居民小区进行调研，结果显示：业主与物业公司发生过严重纠纷的小区占80%，其中产生肢体冲突和暴力冲突(不包括威胁和恐吓)的占37%。这基本说明，过去三十年发展中，物业与业主相处两全其美的少，两败俱伤的多。因为物业公司的入驻，大部分不由业主集体决策，而来自开发商爸爸的指定。物业管理的附庸地位，决定其天然就可以啃老。过去很多年，房企也习惯了物业管理的啃老。

三

中国物业公司主要分两类：具有房企背景的物业公司和作为第三方运营的独立物业，前者占比高达85%。从目前已上市的15家物业公司半年报看，无论是营业收入还是在管面积，排名前五的均为开发商下属物业公司。仅南都和新正大两家是独立物管公司，其他都是通过房企分拆上市。

“谁开发、谁治理”的现状，注定了开发商旗下物业公司有天然优势。不过，近几年房企的地产主业越来越艰难，啃老也变得越来越艰难。

随着人力成本提升，物业公司开始因资金、人员配置等问题面临巨大生存考验。与此同时，消费者生活水平的提升，人们开始追求极致的服务品质、良好的社区生活环境、人性化精益化的物业管理。内外因，都在逼迫物业管理行业，学会自己走路、成长，找到自己的破局之道。

四

2014年，“花样年”集团在香港讲了个故事：互联网思维可以颠覆传统的物业服务行业。物业管理公司可以拓展传统物业管理服务界限，提供物业之外的增值服务，争取让羊毛出在猪身上，实现盈利。

羊毛出在猪身上，不管你信不信，反正香港的资本市场信了。2014年6月，花样年将旗下物业管理公司“彩生活”从幕后推向台前，并在港交所完成分拆独立上市。更有意思的是，“彩生活”的市值很快超越花样年。这是物业管理行业的第一次逆袭，也拉开了房企分拆物业、走独立资本化道路的序幕。

紧接着，10月，中海物业在港股上市，11月，中奥到家在港交所敲钟。几乎所有的规模房企都蠢蠢欲动，或者已经行动。最新的数据是已有16家物业公司登陆资本市场，物业管理正成长为港交所一个独立的板块。

此外，已明确表明分拆物业独立上市的数量达到40家。而我们推测，真实的数据可能还要翻倍。

五

物业被分拆独立上市，事实上也让物业有了更自由的发展空间。获得自由的物业管理公司，想的第一件事就是规模！没错，跟着房企有样学样做规模，也跟着房企有样学样收并购。

物业上市第一股“彩生活”，它的规模扩张之路基本由收并购完成。去年，彩生活发起迄今为止物业行业最大的一起并购，以15.6亿元收购中民物业60%股权，及以不超过5亿元的对价，收购新中民物业60%股权。这是它在当年发起的第四次并购。此外，还有永升生活服务集团以4.62亿元，收购青岛雅园物业55%股权；碧桂园物业服务1.9亿，收购嘉凯城物业100%股权；中海物业以466万元，收购中建捷成物业全部股权。

基本上每一轮行业大战，都是有实力的企业逆势向上的机会。在中小房企对旗下物业公司输血不动时，对有实力的物业公司而言，就是收并购的最佳时机。而完成上市，提供了收并购的子弹。物业管理行业的马太效应，正以可怕的速度进行着。

六

物业江湖风起，有其历史必然性。这个必然性，来自于传统开发业务的后劲不足，房地产行业正进入存量竞争时代，房企未来的核心竞争点一定是在存量房领域。而物业管理，正是存量房竞争的流量入口。

当我们用流量入口的思维去看待物业管理行业，那么其存在的潜在价值就大了。物业公司只要发挥好流量入口这个属性，通过不断输出服务品质和品牌价值增加用户粘性，房企就可以在其他领域叠加各类社区消费场景，完成运营模式的创新和转变。

并且，不管是对房企还是物业公司，做好物业服务最终实现的是双赢。因为类型丰富、盈利空间更巨大的增值服务，不仅是房企新的利益增长点，还是物业公司的利润增长点。

从品牌价值来说，物业公司做好服务还能重塑房企品牌。品牌价值虽然看不见，摸不着，得到的好处却是显而易见的。《2019中国房地产开发企业品牌价值50强》榜单显示，前十强房企如中海、万科等，溢价率最高的能做到25%。品牌价值除了能增加品牌溢价率，还能在政府“控地”环境下增加拿地筹码，在更好拿地的同时，让房子也更好卖。

七

让房子更好卖，物业管理还是地产的附庸。事实上，我们看到的物业江湖正变得比地产江湖还要大。

在物业江湖里，除了分拆上市、收并购，还有一个重大变化是，传统的物业管理正变成物业服务。管理变服务，是从“对物管理”向“对人服务”的思维转变。这种思维转变带来的结果就是物业公司把触角伸向更为广阔的公共服务事业。学校、医院、剧院、赛场、公园、政府机关……凡是有人的地方，就是物业江湖的战场。

在这新辟的战场上，又将上演怎样的江湖故事呢？

（寒江雪，地产评论人）