所谓买房的道理,就像是理论知识,没有实践的时候,觉得一切可行,真的等到切身体会,才发现,毫无用武之地。
为什么我会这么说?我有一个朋友,嚷嚷着买房好多年了,也看过很多的房子,结果一直没有下手。每次看完这套感觉不行,那套又觉得少点什么,终于看到个还不错的,结果认筹比太高,他又认为这是售楼处的套路,坚持不肯大筹,就付了小筹,自然没有轮到他选房。
兜兜转转几年过去了,朋友苦笑道:听了你们这么多的买房选房的道理,我却依旧买不到好房子。在他看来,因为我们讲述的都是理论,而买房是实践,实践的过程中,你会发现非常多的问题,是理论上看来无法预知的。即所谓,站着说话不腰疼。
以下,我针对刚需、刚改客户,重新梳理了买房理论和实践之间要取舍的地方,希望能够帮助你们。投资客请绕道,完全不适合。
一
买房,首先是地段,地段,还是地段?这句话在实践中其实是错的,或者是片面的正确。地段固然很重要,但是,你的工作区域在哪里才更重要。
比如说,一个扎根长宁工作很多年的人,你不可能告诉他浦东某板块非常好,而一个在浦东张江工作的人,你也不可能推荐说大虹桥非常有升值潜力。你去很多楼盘看房的时候也会发现,很少有区域辐射范围之外的刚需去看房。
所以,只要你工作在哪里,你在工作或者行业聚集的板块附近,找到能够买得起的房,这个地段对于你而言,就是好地段。没有绝对的好地段,只有相对的好地段。
我遇到过一个客户,总想着去洼地板块抄底满世界看房。回来说,你们推荐这个地块不行啊,距离太远了!不是板块太远,而是距离你太远而已!所以,看房不要着手整个城市,在你自己的工作区域,寻找能够买得起的房子。
二
交通、医疗、商业、教育,没有缺一不可,但至少占一样。这是非常现实的问题。
我们总是希望买房的时候,交通、医疗、商业、教育等缺一不可,这些房子是大部分人钱包无法承受的价格,即我们所说的,占取所有优质资源配套的房子,贵,是唯一的缺点。
对刚需或者刚改客户而言,我们在选房的时候,只能根据自己钱包的能力,以及自己的需求做取舍。
比如,家里的孩子已经读完中学,而家中还有老人,这个时候,医疗的选择可能就比较重要。又或者家里还没有小孩,父母又不同住,那选择一个比较好的小学学区就比较重要。
我当初买房的时候,就犯了这样的错误,就是什么都想要,但是钱又不多。好在,买房的迫切感倒逼着我放弃了交通和商业。但后来惊喜地发现,等到交房之后,交通的配套就跟上了,最近第二条地铁线年底也即将运营。而在入住了三四年之后,旁边的商业综合体也建成开业了。
当初来看房买房的时候,周边全是二手车市场和4S店,没有地铁,没有商业,整个板块界面非常差,只有一个确定的学区和一家妇幼医院是存在的。现在,各种配套齐全,很多当初看完没买的人都后悔了。
有些人兜兜转转几年又折回来买了小区的二手房,此时需要付出的代价和当初已经不可同日而语。所以在有限资金下,还是要根据自己的需求,排列轻重缓急,然后做取舍,先满足当前或者近阶段的需要。
一般情况下,只要入住率有所提升,商业配套后续都会跟上,所以,商业的配套大可不必急于一时。而交通,甚至要排在商业的前面,只要有交通,就有人气,有人气,就会有商业,这是亘古不变的道理。
三
上车固然重要,但选择好产品更重要。我们一直都在强调,不管任何时候,当下永远是刚需最佳的上车时间。但是,这几年你会发现,不能盲目上车了。
十年前,我一个前辈买了一套二手房,那时候极其便宜的价格,是一个老破小。在15年涨幅之后,就卖掉置换了新房,于是我其他的同事觉得,让自己先上车比较重要,就在16年前后,买了华泾附近的老破小二手房。本来就是高点买入,导致到现在,不仅没有涨幅,想要卖掉还要适当做价格让步。同事自嘲道,好歹曾经也是做过地产相关的工作,别人买房都赚钱,自己买房却赔钱。
我们一直都说,目前,市场上已经不缺房子,而是缺好房子。如果你手中的资产不够优质,那么未来也会面临着无法出手的窘况。特别是这次的疫情,让更多的人看清楚了小区品质,特别是物业的重要性。
一般在板块之内,我都建议买标杆项目,但我所谓的标杆,绝对不是CEO盘。什么是区域标杆呢?我理解的就是区域内的品牌盘。不管是新盘还是次新二手房,最好都是大家比较熟知的品牌。因为,品牌一般都跟物业是挂钩的,好的品牌,物业都不差,物业的好坏,决定了你小区环境的维护,以及房子折旧率。
所以,如果你是刚需,又急需买房,不要盲目上车,尽可能选择优质产品!哪怕踮踮脚。
四
买房想法要有,但是不能太多。边套比中间套好,楼层次顶楼最好,道理谁都懂,但能不能买到,实际都是要看运气,而不是靠理论。这句话,是我自己以及身边人买房之后,总结的经验。
很多人都会在买房之前大概有个预期,比如,我要买什么楼层,哪些楼层比较旺自己,还有就是,很多人都坚持,能够选边套,就不要选中间套。这些理论在实操中都是废话。因为,大部分小区,开发商都选择中间套是小户型,边套是大户型。也就是说,只要你选择了相对小的户型,那么你注定就是中间套,你还能怎样?这就好像,小时候愿望都在说是考清华还是北大,但实际就是,我们大部分人在尽可能的范围内,去选择一个不那么差的。
还有就是楼层。很多好的项目,是不会给你选择的机会,除非你运气真的爆棚。我一个朋友,在2015年买房时,就碰到过认筹比超过200%的一个项目。当时摇号轮到他,他所需要的户型只有顶楼和低区几个不是很好的楼层了。怎么办?选择时间也不多,于是,我朋友放弃了,放弃了,放弃了!后来,整个小区一路上涨,等到后期加推,他发现,自己口袋里的钱,也就只能够买一个低区。
在必要的时候,小区的品牌、物业、小区环境如果都OK的话,楼层的硬伤,真的不是致命性问题。
五
公积金是唯一我们可以占到便宜的贷款方式。这句话谁都知道,但是,不要过于迷恋。
真的不要强调这个事情,明明大家都知道,为啥有人不用呢?是不是钱多人傻?买房的时候,能用公积金一定要用,但用不了,别纠结。大部分人买房的时候,是没有选择的。要么就是开发商选择的银行跟公积金没有合作,要么就是国有银行审查比较严,审批较慢,总之会有很多不确定的因素阻挡你使用公积金。这时候,不要犹豫,选择一个可以贷款的银行,先买就完了。
我真的见到过,有人因为无法使用公积金贷款,就在买房的时候犹豫了!就为这么点小事,放弃了买房。这么说吧,那是2013年左右,纯商业贷款,经历2015年降息之后,差不多4个点多一丢丢。现在呢,就算是你家庭贷足了公积金,也还是首套房,首套利率就算95折综合下来也4点多,但是房价这些年涨幅多少啊。
六
对于房子的痛点,不要过于吹毛求疵,每个房子都有痛点。如果只是看看,相信大部分房子都会被人喜欢,但你只要是要付钱的心理去看,就会找到很多的痛点。但是,不要过分吹毛求疵,只要不会影响到你生活。
我一个朋友,在2015年前后买房时,看了两个盘。这两个盘同属于一个开发商,都在中环边,不同的是,一个在中环内边,一个是中环外边上,价格差距不是很大,他也都可以买得起。
在看完房之后,大方向都非常满意,比如区位、交通、品牌、物业、小区环境,都很好,特别是其中一个未来还是双轨线,其中一条已经开通,周边也有学区,还有商业配套,方方面面都是一个85分的盘。
结果呢,朋友网上查了资料,发现一个周边有药谷,一个靠近高压线,于是,朋友在认筹的时候犹豫了。这两个盘,毫无疑问,认筹率都超过100%,犹豫之间,房子就卖完了。现在,特别是环内的盘,已经涨幅非常高了。
朋友每次开车经过,都不由感叹自己过于纠结,导致错失了一个非常好的盘。而此刻,这个盘的二手房,单价已经快逼近六位数,朋友根本买不起。
七
一套房子能够达到70分,就可以下手了。任何一套房子,都没有十全十美的,如果按照区域、配套、交通、品牌、小区物业、环境、户型等综合评分下来。
万科的王石曾经说过,房子只要超过70分,就可以下手买。
价格与配套是相匹配的。如果一套房子,各项配套资源都是完美的,那么贵,就是它唯一的缺点。如果你准备买房,就要不停去看房,除了帮助你理论落地之外,还有一个好处就是,从幻想落地现实。
那些选不到房的根本原因就是:想要的太多,而钱太少。最重要的是根据自己的需求,学会取舍。
八
最后的最后,我再啰嗦一句,此文,针对刚需和刚改人群给到买房的建议。对于这群人,房子未来涨跌,其实都没有太大关系,所以,用平常心看待,不要过于斤斤计较,往往计较之间,会拣了芝麻丢了西瓜。只要在承受范围之内,自己需求之间,看好,就买吧。
(真叫卢俊,自媒体公众号营运者)