2019年对房地产公司来说是非常艰难的一年。融资难,销售也难,对前景产生迷茫,这是非常要命的一件事。
为什么房地产公司会融资难,销售难呢?原因很多,最主要的还是政策原因。我国房地产市场差不多每三年就会有一次调控,到了2019年,整个房地产市场调控的力度非常大,史无前例。
令人意外的是,到去年年底,房地产市场最后买单的时候表现还不错。2019年整个房地产市场完成的销售额达到16万亿,比2018年的15万亿还多出一万亿的销售,这个情况是非常不容易的。
在大的环境里,我们也知道头部企业发展得非常亮丽,有房企的销售规模全口径计算达到了8千亿。5千亿的销售规模起码有4家,超过1千亿销售规模有34家。这一盛况非常了得,就发生在艰难的2019年。
中国改革开放40年来,房地产走到今天这么巨大规模的成因是什么?可能有很多方面红利,但下面4个红利最为关键。
一、四大红利之刚需红利
在1988年之前,我们每个家庭在城市里拥有的房子,差不多都是分配而来的。这样的机制之下不可能有商品房。每个人都应该拥有自己的房子,既然没有,就说明是欠账。
1988年之后才开始有了商品房。也就是说,我们中国房地产市场真正走了30年,30年来在不断还账。其实,还账还没有完结。这是房地产市场快速发展的最大红利之一。
二、四大红利之土地红利
原来土地在不可以交换时,是没有价值的。等到土地可以作为商品来交易,土地才有价格。随着求大于供,土地价格慢慢爬升,这对中国是一笔巨大的财富。实际上,以前房地产的巨额利润是土地红利带来的。就是说,你买到一块土地之后什么都不用干,若干年后再把土地卖出去,就能挣得钵满盆满。
以上海市为例,一平方米土地,在土地没有价值的时候就是零,现在上海市出让一平方米土地价格大概在4万以上。经过30年变化,上海市土地价格涨了很多倍。所以,土地红利是加速房地产走到今天最为核心的红利之一。
三、四大红利之城镇化红利
中国的城镇化是一个国策,落后的地方向发达地方转移,内地向沿海转移,小城市向大城市转移,大城市向都市圈转移。这个趋势走了30年。城镇化什么时候才能走完?我大胆地预测,估计要走上百年吧。
虽然这几年的城镇化转化率每年不到1%,即大约两、三千万人进城。进城就对住房有需要。城镇化是长期国策,只要还在推动和落实这个国策,房地产就会蓬勃发展。
最近房地产遇到很多困难,市场弥漫着悲观情绪。我前一段时间到伦敦、剑桥、牛津三地游学,那里的房地产经历了几百年传承,还有很多事情可以做。中国房地产才走30年,我们不要被这些概念所迷惑,中国房地产仍然处于青春期。
什么叫青春期?就是说像人在青春期一样,是浮躁的,狂妄的,充满着梦想且不安分的。如今,尽管经历了严酷调控,但房企依然无时无刻不在追求规模,只要有机会就想把规模做大。所以,去年出现了颇多大鱼吃小鱼、大鱼吃大鱼的案例。
我推算了一下,中国房地产有机会在未来几年出现20万亿的市场规模。因为一、二线城市价格受到控制,三、四、五线城市价格会慢慢涨。有资料显示,2019年三、四、五线城市房地产价格涨了大概6%。基于这种情况,从现在16万亿到20万亿指日可待。举个例子,就是全世界每年汽车的销售量总和,还没有中国房地产市场每年的成交量大。
四、四大红利之金融红利
房地产离不开金融,但同时金融也离不开房地产,因为房地产是个巨大的资金池,可以容纳和消化无限资金,给金融业带来非常大的支持。
比如说有一家房地产公司,每年可能买400块地,其实每一块地跟金融都要发生关系,或要做前融,或中融,或要做资产证券化。
房地产为什么是资金密集型行业呢?因为从买地开始,就需要大量资金投入。施工要支付高额建安费、高额材料费、人工费、营销费等。如果没有强大的资金来源,房地产项目寸步难行。
五、所有人都需要房地产市场
历史告诉我们,中国房地产市场是个不断经历调控再调控的市场,可说是个政策市。
上个世纪80年代就启动了宏观调控,1993年“国十六条”,导致海南房地产市场泡沫破。过去差不多每三年调控一次,一次比一次严厉。但为什么调来调去,房地产市场仍然蓬勃发展呢?房地产是所有人都需要的一个市场,中央政府需要,地方政府需要,老百姓也需要。
中央政府为什么需要?因为我们国家经济结构目前还不合理,经济要保持一定增长,需要房地产市场支撑;地方政府为什么需要?就因为财政开支和大型基建投入有需要。为什么个人也需要这个市场?第一,要住房;第二,要改善住房;第三,要投资增值保值。
尽管房地产市场大家又爱又恨,调控那么严格,2019年融资,对于房地产来讲几乎是围追堵截,你能想到的政府都给你堵死,包括前融。最后,为什么房地产跟其他产业相比仍然那么一枝独秀呢?是老百姓喜欢这个行业。
六、调控让行业重新洗牌
调控可以让这个市场重新洗牌,这是件好事。但2019这轮调控导致行业的不公平,其实应该避免。去年,头部房企能继续拿到融资,而中小房企想尽办法要付出差不多20%、30%的融资成本才能拿到融资,这明显不公平。
去年底大家有两个发现:第一,差不多每家中小地产公司都在裁员,大房企也在裁员,裁员幅度还比较大;第二,房企组织架构都在重构。小区域合并成大区域,大区域再变成超大区域,充分授权。说明这个行业竞争十分激烈。
到目前为止,房地产行业还没有像汽车、家电、互联网等行业一样,出现前三家企业占有市场50%以上的情况。目前头部房企前10家,大约占中国房地产市场成交量三分之一。很多行业前5家企业已经占了这个行业50%以上的份额。也就是说,房企未来的竞争还会加剧。如果“五限”政策一直这么下去,房地产企业有机会继续向头部企业快速集中,占比可能达到50%以上,出现行业垄断。
行业的垄断是好事还是坏事呢?我判断是坏事。规模垄断意味着价格垄断,当出现价格垄断,对老百姓不是一件好事。
七、房地产是万行业之首
我刚才讲过,金融也离不开房地产,为什么?因为房地产是万行业之首。
有人统计过,起码有50多个行业跟房地产有关,譬如钢铁、建材、总包、建材、营销、家电、家居、装修、物管等。房地产行业其实是中国经济的压舱石。
去年尽管调控那么严厉,其实国家给房地产市场还是留有一定空间,2019年新提出了三稳:稳地价、稳房价、稳预期。为什么要稳?因为如果这个行业严重下滑,将影响GDP的增速,影响就业,影响金融业。
我们大体知道,差不多每家房地产公司的负债率高达70%、80%,其中90%是金融机构借款。如果房地产成交和价格下跌,意味着房企原来的资产负债表会变得更差。当此情况发生,那么金融机构要做出坏账处理。因为房地产公司的资产或项目价值已经不足以支撑原来的融资了。这不是一家地产公司的事情,是整个市场的事情。所以,房地产市场稳价格具有十分重要的意义。
现在房地产售价出现涨也不能涨,跌也不能跌的情况,这个局面是非常尴尬的,但也是现实。
八、国家调控是留有余地的
我们再谈房地产对GDP的贡献。2018年房地产对GDP的直接贡献是5.98万亿,增收3.8%。2018年我国GDP达90万亿,房地产直接贡献占了6.6%。就是说,房地产行业直接对GDP的影响大概是6.6%,把上游和下游行业加起来,有人推算过,起码贡献在20%以上,高可达到30%。
所以,房地产对国民经济影响非常大。国家在调控房地产这个行业时,实际上是留有余地的。
另外,为什么国家对于房地产行业又爱又恨?可能是其他行业不争气吧。为什么别的行业不争气?这个情况很复杂,我不是做这方面研究的,所以说不清楚。由于别的行业不争气,加上房地产有非常出色表现,在某种程度上绑架了中国经济,绑架金融业。我离不开你,你离不开我;我离开你不行,你离开我也不行。
(吴建斌,阳光城集团执行副总裁)