地产江湖，寡头化依旧！

随着土地价格大幅提升及大型房企间强强联手，中小型房企的生存空间被大大压缩，地产“寡头化”愈发明显。不过，经过一轮的整合，随着调控政策日趋稳定，区域深耕型房企的春天也将来了。

地产寡头化加剧，隆生德威是本土的颜面

根据惠民之家统计显示，2019年惠州房企成交173433套，成交面积1675.99万㎡，成交金额达1791.82亿元。销售TOP20的房企共揽金961.87亿元，市场占有率为54%，惠州房地产头部企业集中度非常高，地产寡头化在进一步加剧。

近年来，随着粤港澳大湾区规划纲要、深圳示范先行区建设方案的发布，因地缘、空间优势而畅享红利的惠州，备受百强房企青睐，纷纷抢滩，不必说碧桂园“逢地必抢”，新力地产、海伦堡……都重兵部署惠州。据惠州中原地产最新数据统计，截至2019年12月，全国百强房企名单中，有50家布局惠州，持有或储备项目多达304个。

TOP20的榜单也被这些百强房企霸占，不过榜单里仍然有几个倔强的本土房企的身影，本土深耕型房企隆生、德威均以17亿的成交额，为本土房企挣回了最后的颜面。

而惠州的土地市场也印证了地产寡头化的现象。惠州土地市场优质开发地块基本上都被地产大鳄拿走，再加上企业并购等行为，房地产市场朝着“寡头化”趋势发展，中小企业面临融资难、成本控制难等问题，未来越来越多的中小房企将会退出地产项目。惠州本土房企可谓在夹缝中求生存，部分房企放弃自行开发转而和百强房企合作开发。

隆生等区域深耕型房企有头部房企缺少的优势

外来房企的劣势，就是区域深耕型房企的优势。一个房企要在一个区域内站得稳，留得住，必须充分发挥本土化的优势。市场的熟悉程度，对城市布局的解读，对客群的需求，都是最全面最准确的。虽然很多人对行业寡头化心存担忧，但是“寡头化”其实是市场使然。头部房企更有效率，在融资成本、管理成本等成本控制环节更有优势。但是有优势也必有其劣势，外来房企的劣势，就是区域深耕型房企的优势。

像隆生这样的区域性企业，经历过中国房地产行业的起起伏伏，是惠州经济建设的见证者和参与者。大浪淘沙之下，只有优秀的区域性房企，才能够站得稳、留得住，因为他们最懂得充分发挥本土化的优势和对市场熟悉，同时区域深耕型房企对于城市布局的解读更加深刻，深耕本土多年，对于对区域客群的需求，都是最全面最准确的，同时也拥有更多本土的拥趸。匠心的产品、扎实的本土资源、优良的口碑，依然是区域性房企的制胜法宝。

“我们不和他们竞争，我们有自己的生存法则。隆生是本土企业，坚守惠州深耕惠州，熟悉惠州市场，我们有自己的口碑和品牌，认真做好每一个项目，我们也得到了惠州市民的认可。现在想起来是对的，因为我们活得很滋润。”隆生掌舵人刘小波如是说，道出了区域深耕型房企的生存之道。

坊间都说隆生保守，大家是看到保守带来的问题，而忽略了略显保守带来的企业红利。本土隆生扎根惠州30年，专注惠州人居开发，打造一个又一个“省优”和“市优”住宅和商业项目：东湖花园、金山湖花园、仲恺花园、文岭西堤等等。在惠州你或多或少跟隆生发生着关系，隆生将成长的印记烙印在惠州发展的脉络中。住过隆生开发的房子，走过隆生改建的三环路，经过隆生大桥，读过隆生的学校，逛过隆生的商场，在隆生大厦上过班，年纪大的朋友可能还上过隆生的驾校……

调控政策趋稳，区域深耕型房企大有机会

2019年底召开的中央经济工作会议指出，继续坚持“房住不炒”，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。调控政策趋稳，全国性周期不存在了，区域深耕的最大风险已大大减弱。

长期以来，中国房地产市场调控仅具备短期效应，而区域深耕型房企最怕遇到大的调控。因为他们的项目多集中在一定的区域内，如若该区域突然遇到重大的调控政策，跌到周期底部，相当于企业各个项目都被一锅端。比如2015年地产新秀“光耀地产”除了急于上市扩张、经营管理出了问题，压倒最后一根稻草的是调控政策突然紧缩带来的资金链断裂。

“房住不炒”不仅仅是房地产调控政策的主基调，也将是长效机制的主基调，这四个字将指导未来五年甚至更长时期内中国房地产政策的基本走向。调控政策趋稳，房企风险减弱，接下来一两年，做区域深耕的房企反而大有机会。

房地产企业为何一定要盲目做大？

大有大的好，小有小的妙！

中国的房地产行业需要碧桂园、万科、恒大这样的地产巨鳄，同样也需要像建业、龙光、隆生这样扎实的区域深耕型房企。也许区域深耕型房企错过了不少拓展全国的机会，但要走出去的时候，要问问，一旦扩大，企业的管理和人才储备有没有做好准备。联想起惠州本土餐饮企业“烧鹅仔”当年高调拓展全国，最后却因种种因素停止脚步，现在惠州想起的老牌餐饮企业却仍然是深耕本土的笃记大酒楼。

刘小波在接受媒体采访时曾经说过：“我就不明白，为什么一定要做大？因为做得越大，杠杆用得过高，管控不好，将来可能摔得越痛。有些房地产企业貌似很大，但全年的利润没有隆生一个项目高，那做大干啥？人家做得再好，也是人家的事情，我不眼红，风险不可控为什么要做?做企业不是意气用事啊，做什么事都要量力而为，不仅要对企业负责，对员工负责，还要对社会负责。”

在当前经济下行，银根紧缩的情况之下，不少头部企业的扩张速度也在放慢。而像隆生这样的区域深耕型房企这些年反而频频发力，取得不俗的成绩。我们相信，未来几年，属于区域深耕型房企的春天必将真正来临。

（任旭东，资深媒体人、《惠州房地产》执行主编）