趋势一：房地产会成为中国最大的制造业

为什么说房地产就是制造业？

自从2016年房住不炒之后，房地产和制造业之间的关系更加紧密。房地产最核心原料就是土地还要有建材，还要有生产线、设计、施工，最后到交付。房地产也要有各种供应商、合作伙伴，也要有所谓的车间或工厂，它的工厂就是工地现场，房地产也要有它的销售，线下实体店就是售楼处，房地产也要有它的服务，售后服务，它的售后服务就是物业管理。房地产也有质保期，房子都有两年五年甚至更长时间质保期。

所以，要扶持制造业，首先就应该扶持房地产业，房地产今天从业人数加上建筑行业一起是5052万人，制造业减去刚才的房地产和建筑业还有7186万人，大家看一下整个制造业当中的百分比，房地产占40%多。房地产加建筑业主营收入30万亿，所以它比任何一个行业都要大。

趋势二：人口需求的变化，是房地产面临最大挑战

未来出生人口在1.2亿，比过去十年减少了四千万。结婚人数将减少3400万对，这是更大的挑战。购房主力人口将减少多少呢？我们测算了一下，未来十年比过去十年减少6000万。

50和60后，将正式退出买房行列，70和80后最主要购房动力还是二孩，置换重新买房改善居住条件比重高达40%以上。90后买房最核心是刚需，不含95后。到95后又会发生变化。我们拿天猫数字看一下，最受欢迎的食品从奶粉变成了猫粮，这个比重肯定大于养小孩的比重，这些不结婚的人群当中，未来对刚需这块特别是首次置业有巨大影响。

未来十年有越来越多00后迈入到购房行业，我算了一下00后总量1.6亿人，这也是未来中国房地产非常重要的希望。

趋势三：产品要适应需求变化

2016年之前只要是房地产就好卖，2016年之后由于限价原因也不可能对产品做出极大的创新。今天，客户发生了巨大的变化，我们还是重复同质建造，未来我想会碰到比较大的问题。

对二孩产品我一直吐槽，到现在没看到一个好的二孩产品。曾看到一套二孩产品很有独特性，把两个孩子房间放在北面，大小是均等的，南面一个是主卧一个是老人房带套间的卫生间，这个四房非常不错，我却说先打叉。

真不了解今天二孩在家庭当中的地位，二孩能住北面吗？绝对是反人类反今天二孩家庭的设计，就是不动脑筋产生的，它就是一个标准四房，千万不要把它纳入到二孩房行列，二孩房必须把孩子的房间放到南边。

还有一个新的趋势，未来刚需房应该做小。因为很多人连婚都不结了，因为外卖太发达，未来95后也许只需要40平米，客餐厨、卧卫储一体化，不需要独立，建筑面积40平方米足够了。

从购买力角度来说，今天也应该做更小的户型。我们详细了解了95后对日照的需求，基本得出一个结论：95后不要日照。他们白天都是把窗帘拉起来，他们喜欢这样的环境。

95后不是老年人，他们是年轻人不需要日照。第二，他们早出晚归，白天对他们来说是睡觉的，干嘛需要日照？今天科技恒温恒氧，日照对人的舒适性提升非常有限。

为什么我们今天车位要赶英超美？未来共享经济越来越发达，我们真不需要这么多车位。所以车位规范不改，谁都不愿意做更多小户型，这也是为什么今天超小户型住宅很难出现的最核心原因。

趋势四：未来城市将聚焦这50个！

做未来城市聚焦，第一个指标就是资源禀赋。无论是城市经济能力，人均购买力水平、人均GDP水平等等，北上广深杭州还是远远领先的，在资源禀赋当中排在前面。比如北京上海常住人口在减少，人口出生在增加，这是非常有意思的情况，更多人愿意在上海生孩子。

房地产基本面最核心指标，是看一手和二手加在一起的整体交易规模，重庆5600平方米，武汉3200万平方米，上海也有2700万平方米，这是面积规模，而金额规模上海遥遥领先。

从新经济角度，判断什么呢？我也选了一些指标，比如咖啡经济、宠物和时尚经济，还有外卖经济，实际上都是新经济重要指标，我们可以看到上海、北京、深圳、广州再加上成都、杭州都是排在前面的。

这五十个城市未来十年发展前景最大，暂时不考虑政策因素，长三角城市二十个，东西部主要是省会城市十个，粤港澳大湾区城市七个，环渤海城市五个，东北也有四个，北部湾两个，未来十年中国城市集中度也会越来越高。

趋势五：房企面对行业洗牌全面升级

很多投行分析师以销售作为评价企业的核心标准，但未来销售增速可能会大幅度放缓甚至没有增速，这时候如何判定这家企业好不好？

我认为未来十年最核心要看融资能力。房地产是对资金高度依赖的行业，未来房地产行业利润是非常有限的，在这种情况下，我们必须要考虑融资成本。现在平均融资成本大概在7%左右，高的在15%，低的只有4%。融资成本已成房企之间的分水岭，在这种情况下，如果不是为了短期平衡现金流，长期都是高成本资金，未来十年压力非常大。

接下来是开发能力。产品越来越好，质量越来越高，价格越来越便宜，房地产降本提质还是有空间。

未来十年就是精准高效营销不断发展的十年，需要更加重视营销，需要知道客户在哪里，如何找到他们。这真的是所有房地产企业必须要完成的一项重要课题。

最后一项专业能力实际是服务。如何在大家达到高标准情况下，把物业服务上一个新台阶，这也是所有房企需要思考的内容。

千万不要小看这几项，每一项做得好一点就比同行好很多。

还有四项是企业内部管理能力。组织架构、人力资源、激励模式和机制、企业文化，十项能力加在一起，才能带来未来十年中国房企的全面提升。从原来的一枝独秀回到十项全能，制造业可以做到，房企一定也可以做到。

趋势六：不动产时代已然来临

关于不动产时代，不是刚开始，它已经来了。从2010年100亿，到2019年末300亿，未来将是500亿，价值一旦释放出来，是多么伟大的市场。

而让不动产动起来，才是不动产价值最大的释放。首先我们看看大物管。从基础物业管理服务到增值物业管理服务，会冲到3万亿。增值刚起步，基础物管可能会翻番，增值可能也会上到万亿新台阶，每个点都有巨大的市场和空间。从资本市场角度来说，未来十年仍然是物业企业资本化速度飞快的十年，现在上市的物企才二十家左右，未来很快会达到100家甚至以上。

商办未来是供应过剩的，所以资管时代正式开启。未来三年写字楼供应链占现在存量比重最多超过200%。一旦这么大的量供应出来，对写字楼和商业的压力都是巨大的。

租赁市场空间巨大，未来十年会增加8000万大学生。中央两年前提出了租售并举，前段时间六部委又出台了和租赁相关的政策，可见，未来十年租赁市场一定会撑起一片天。当然租赁市场更应该细分领域，不能什么都要做。

有几个领域是值得注意的，那就是“一老一少”。中国进入老年社会，不管怎么讲，未来养老租赁型包括养老院等项目，对老年人影响非常大，现在60岁以上老年人有2.5亿。

所以未来我们要面对老龄化社会，不要只想着健康老人，老人也会生病，会失能也会失智，不管是护理还是看护，养老地产有很多点可以渗透，但是需要一个漫长试点过程，需要运营才能做好。

养老地产任何一个项目，一旦开始赚钱永远赚钱。从不赚钱到赚钱很难，但赚钱到继续赚钱很容易。没有一个项目会有这个规律。

趋势七：数字化全面赋能房地产

未来我们不可避免要和数字化发生交集。中国房地产也不会例外，那不如让数字化主动赋能中国房地产。

美国有48家围绕地产的科技企业，美国年产值很高，今年比中国房地产稍微高一点，我们可以知道地产科技的潜力太大，再加十倍都是有需求的，而且今天的政策，只要是重点地产科技技术，无一例外都得到国家级战略支持，我们今天要张开双臂拥抱地产科技进入到房地产。

基础已经形成了，很多百强企业OA系统非常发达，手机就可以操作或审核所有流程管理的每一项工作，所以未来十年纵向生根的空间巨大。有这么好的平台和基础，再加上中国科技基础进行，5G在全球都是属于前列的，今天房地产和科技对接，赋能也是水到渠成的。

未来人工智能能否替代一部分设计或一部分施工图绘图工作，是否可以解决掉基本的楼盘解说，不代表后面客户转化，我想可能都可以给予肯定的回答，未来一定会看到这些尝试和不断推广。

（丁祖昱，中国房地产研究会常务理事）