今年仿佛是去年的轮回，只不过去年是股市狂欢，今年是楼市沸腾。随着深圳房价暴涨，时隔5年，深圳购房者再度退而求其次，奔赴惠州，推动惠州掀起新一轮购房热潮。

从去年下半年开始，惠州房地产市场显得有些“发烧”，不少深圳购房者纷纷前来置业，数项成绩刷新了惠城房地产历史纪录，我们隆生更是创造了有史以来的最好销售业绩。到了今年的第一季度，深圳客仍未放缓入惠步伐，助推惠州楼市成交量价双双暴涨。临深区的大亚湾也迈过了万字头，甚至连惠阳区也迈入了万字大关。

惠州楼市一片“欣欣向荣”的景象，一些开发商不禁弹冠相庆，而一些因为开发进度项目未能入市者则悔青了肠子，还有更大的一拨业界投资者在蠢蠢欲动。惠州当真有那么多人需要抢购房子吗？惠州楼市一路高涨火热真的是“内热”？

惠州的房价虽然经过前段时间的上涨，相对低洼的房价对深圳客仍有着不小的诱惑。深圳的房价动辄六七万元每平方米，很多白领在深圳奋斗了10年，还是买不起房子。就这样，深圳的高房价与高生活成本对高素质人才形成了明显冲击，很多人才被迫“逃离”深圳。随着轻轨建成，深惠一体化带来的优势将会更加明显，深圳人口溢向惠州成为更加顺理成章的事情。

但是，我们应该清醒地看到，身为主力军的深圳客人口增长再快也不可能有那么长久的买房需求。这一轮楼市热潮，除了惠州，深圳周边价格相对低洼的东莞、中山都被深圳客侵入式占领，曾是惠州楼市主力军的惠城区也失去主战场，让位给距离深圳更近的临深片区大亚湾、惠阳、惠东等区域。所以，惠州的火热楼市现状究竟是“内热”还是“虚火”，还有待观察。

随着深圳连夜发布调控政策，房地产市场新政出台，一部分深圳客进入了观望状态，火爆的销售场面得以慢慢回落。这一起一伏，简直又是一个历史的轮回。

2007年深圳客首轮进入惠州，之后又陆续撤出；随后，由于广州、深圳限购，外来房企开始深挖二三线城市市场，品牌开发商在临深片区进行布局，深圳客正式开始第二轮进入惠州市场，惠州的成交面积和销售套数也扶摇直上，列榜全省前三甲。

不仅如此，深圳客“杀”到的地方，甚至使一些滞销盘成交有起色，不少非热点片区的楼盘也开始量价齐升。但是很快，在股市政策调整后，多个城市楼市交易数据均出现下滑，临深区甚至出现“退订潮”。卖出去的房子竟然还遭到退回来的结局，如果只靠外来的具有投资性的深圳客支撑，惠州楼市还能走多远呢？

按照施工进展，在今年下半年至明年上半年，深圳客买的房子将进入集中交楼时期。但是这些片区，相应的市政配套设施并未及时跟上，部分小区周边脏、乱、差现象暂时还无法改变，交通、教育、医疗等服务配套无法完善，尤其是临深片区首当其冲。因此，对于惠州市目前蓬勃发展的房地产市场，我是喜忧参半的。

目前，涌入惠州的深圳客分为两种，一种是“炒房”的投资客，一种是有自住需求的刚需客。深圳房价高企的情形下，很多需要购房的深圳人，只能选择惠州或其他临深城市，这些来惠购房的人群中，刚需客户不乏其人。

很多年前我就说过，我们不欢迎投资客，投资客对惠州地方经济拉动作用非常小；我们欢迎更多的真实的业主来惠州买房，并且留住他们，让他们习惯在惠州生活、工作、消费。那么我们应该怎么应对这种突然迭变的市场？

首先，对于开发商来说，一是对推货节奏的把握。当看到楼市热起来的时候，有的项目才着急赶着上马，等到项目完工，这一拨热潮可能就已经过了，留下一个大摊子等着收拾；又或者为了急着入市，留下诸多手尾，到最后穷经皓首，和购房的业主剪不断理还乱，可谓糟心。所以淡季时练好内功，旺季时才可应对从容。

二是对价格政策的制定。楼市有如过山车，循环往复，抛物线定理永不过时。纵观近三十年来惠州楼市，起起落落不知几何。上世纪90年代初，惠州地产开发一度狂热；1993年下半年国家收紧银根，出台一系列调控措施，市场回落及至跌入低谷；1998年以后惠州地产又逐渐复苏；而在2006年以后，外来开发商纷纷进驻，市场再次升温、竞争日益激烈；2008年又迎来金融海啸，火热的市场被兜头浇了一个透心凉，在这数十年间，楼市从高潮跌到低谷，再从低谷跃向高潮，我们经历了这些颠簸，摸爬滚打之后总结出一个道理，就是“以不变应万变”。

无论市场或者政策怎么变化，保持既定的政策，既不跟风也不浮夸，旺市不乱，淡市从容。采用慢火煎鱼的方式，保持价格的合理上扬，做好售后服务和物业管理，保证业主所购物业保值、升值，给消费者以信心。无论何时，自住的需求永远都在，不以投机的心理看待市场，只踏踏实实做好开发商应该做的工作，不乱承诺，保证信用，这样才能在变幻莫测的市场中立稳足跟。

目前的销售价格，已经达到了临深区及本地购房者心理价位的临界线，如果继续上涨，就超出了惠州本地购房者能力，尤其现在整体经济在下行，市场支撑力有限。若是惠州的基础配套设施跟不上，无法满足深圳客的需求，部分项目交楼也是无人入住，这反而导致部分地区会成为“空城”。可以预见，如果房子大量地空置，留给惠州的将再次是夜晚大量黑灯的房子，还有因为房子投资价值缺失造成的业主与开发商之间的纠纷增多，同时还会对惠州市城市品牌带来负面的影响。

因此，在目前惠州房地产市场升温的情况下，我们切忌不要盲目乐观，不要忘记考虑惠州本地实际情况，当房价与本地购买力严重脱节，深圳客回眸摆手说再见的时候，将是惠州楼市面临的灭顶之灾。

俗话说，上帝欲使人灭亡，必先使人疯狂。如果我们自己缺乏自制，被目前疯狂的楼市所迷惑，再次冲动地陷入疯狂的泥淖不能自拔，那么结果是谁也救不了你的。

（刘小波，隆生企业董事长）